營改增稅制改革 對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的影響

營改增稅制改革 對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的影響

來源：《中國物業(yè)管理》作者：高立群時(shí)間：2016-05-16 00:11

導(dǎo)讀：營改增稅制改革 對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的影響，營改增的大方向是好的，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)服務(wù)業(yè)的發(fā)展是有利的。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來說一直采用的是傳統(tǒng)營業(yè)稅的納稅辦法，相關(guān)財(cái)會(huì)人員缺乏增值稅申報(bào)和管理的經(jīng)驗(yàn)。  

 

                       

  
                                   上海德勤稅務(wù)事務(wù)所和合伙人 高立群

 

　　李克強(qiáng)總理在今年政府工作報(bào)告中提出5月1日要在房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全面實(shí)施營改增，這對(duì)我國物業(yè)管理的金融體系、納稅額、管理體系帶來若干方面的重大影響，受到了企業(yè)經(jīng)營者、普通群眾等社會(huì)各界人士的普遍關(guān)注。

 

　　增值稅與營業(yè)稅的區(qū)別

 

　　我國與運(yùn)用增值稅的國家例如歐盟國家，有顯著區(qū)別，歐盟國家實(shí)行的是單純?cè)鲋刀?，從貨物出售到服?wù)提供都采用增值稅計(jì)稅。我國是增值稅和營業(yè)稅，兩種流轉(zhuǎn)稅并行的稅收機(jī)制。從征稅對(duì)象上看，營業(yè)稅的征收對(duì)象是轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)、提供非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的企業(yè)；增值稅的征稅對(duì)象是銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)，進(jìn)口貨物以及試點(diǎn)服務(wù)；從稅率上看營業(yè)稅的稅率：3%-20%；增值稅適用稅率：17%，13%，11%、6%（新增）及3%（僅適用于小規(guī)模納稅人和簡易征收方式）；在抵扣機(jī)制上，營業(yè)稅沒有進(jìn)項(xiàng)抵扣機(jī)制而增值稅有進(jìn)項(xiàng)抵扣機(jī)制。

 

　　一般在出售貨物時(shí)使用的是增值稅，在提供服務(wù)方面絕大多數(shù)使用的是營業(yè)稅。增值稅和營業(yè)稅是兩種運(yùn)行機(jī)制完全不同的流轉(zhuǎn)稅，增值稅有進(jìn)項(xiàng)抵的機(jī)制，在銷項(xiàng)稅額上抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額才是應(yīng)繳納的稅額。進(jìn)項(xiàng)稅是采購的時(shí)候，對(duì)方供應(yīng)商收取的一個(gè)增值稅。進(jìn)項(xiàng)稅額又會(huì)和銷售稅額進(jìn)行抵扣，抵扣之后剩下的是應(yīng)征的增值稅。營業(yè)稅沒有抵扣機(jī)制，營業(yè)稅只有一個(gè)固定的稅率。

 

　　這兩種稅制并存會(huì)帶來什么不利影響呢？舉例來說，一個(gè)提供服務(wù)的供應(yīng)商也會(huì)采購貨物，也會(huì)采購一些設(shè)備。服務(wù)企業(yè)也會(huì)向設(shè)備供應(yīng)商支付進(jìn)項(xiàng)增值稅的部分。但其本身又是一個(gè)繳納營業(yè)稅的企業(yè)，不存在銷售額與進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的問題，也就意味著如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買一臺(tái)設(shè)備需要100元錢，需要多交17%的增值稅，對(duì)于銷售貨物的納稅人來說增值稅交上去了，但是也會(huì)購買服務(wù)，而這些服務(wù)卻是交營業(yè)稅的，就不需要繳納增值稅了。這兩種流轉(zhuǎn)稅同時(shí)存在會(huì)導(dǎo)致整個(gè)的供應(yīng)鏈中很多環(huán)節(jié)出現(xiàn)矛盾。

 

　　當(dāng)我們的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)主要以生產(chǎn)制造業(yè)為主的時(shí)候，矛盾并不突出，因?yàn)樘峁┓?wù)的企業(yè)很少。但是目前服務(wù)業(yè)發(fā)展的規(guī)模越來越大，服務(wù)業(yè)市場細(xì)分越來越充分，問題也就日益突出。比如物業(yè)服務(wù)企業(yè)有很多外包服務(wù)，分包商們也在交營業(yè)稅，在給分包商提供的款項(xiàng)里其實(shí)已經(jīng)包括了營業(yè)稅，但是購買服務(wù)的企業(yè)還是要再支付營業(yè)稅，營業(yè)稅就這樣累加起來了，稅收的層層累加，會(huì)阻礙生產(chǎn)的發(fā)展，阻礙產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，阻礙物業(yè)管理行業(yè)分工的細(xì)致化。因此營改增的改革是必要的，既能夠統(tǒng)一貨物、勞務(wù)的稅收政策，又能避免雙重（或多重）征稅。
 

 

　　營改增全面推開的亮點(diǎn)

 

　　此次增值稅改革旨在擴(kuò)大增值稅范圍，將部分屬于營業(yè)稅應(yīng)稅范圍的活動(dòng)納入增值稅的范疇內(nèi)。增值稅改革已經(jīng)討論多年：早在2007年，全國人民代表大會(huì)曾開展關(guān)于增值稅改革的正式研討； 2012年在上海進(jìn)行試點(diǎn)營改增試點(diǎn)，2012年12月擴(kuò)大到8個(gè)省份；2013年12月擴(kuò)大到鐵路運(yùn)輸業(yè)；2014年6月擴(kuò)大到電信業(yè)；到現(xiàn)在已歷時(shí)4年，2016年5月將擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)。屆時(shí)，營改增全面完成。

 

　　此次營改增改革亮點(diǎn)有以下幾點(diǎn)：

 

　　亮點(diǎn)一，不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍。前不久李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提及，營改增一定要給企業(yè)減少負(fù)擔(dān)，其中最大的亮點(diǎn)是新增的不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣。政策進(jìn)一步規(guī)定，這部分可抵進(jìn)項(xiàng)分?jǐn)傇诓粍?dòng)產(chǎn)購入后兩年內(nèi)抵扣，第一年可抵扣60%，余下的40%可于第二年抵扣。這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)是一個(gè)利好消息，對(duì)于有商業(yè)地產(chǎn)投資的企業(yè)來說也將是一大利好，房地產(chǎn)的成本會(huì)下降。

 

　　亮點(diǎn)二，新增試點(diǎn)行業(yè)的原營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上予以延續(xù)亮點(diǎn)。

 

　　亮點(diǎn)三，對(duì)老合同、老項(xiàng)目以及特定行業(yè)采取過渡性措施；比如說對(duì)房地產(chǎn)老項(xiàng)目不采用一般計(jì)稅方法，而只設(shè)立征收率，征收率意味著只有進(jìn)項(xiàng)抵扣稅，征收方法和現(xiàn)行營業(yè)稅的征收方法是一樣的，至少在過渡期會(huì)有所保護(hù)，確保全面推開營改增試點(diǎn)后，總體上實(shí)現(xiàn)所有行業(yè)全面減稅、絕大部分企業(yè)稅負(fù)有不同程度降低的政策效果。但是不可能對(duì)于所有企業(yè)來說，營改增都意味著減負(fù)。

 

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)及應(yīng)對(duì)方式

 

　　物業(yè)管理行業(yè)作為服務(wù)業(yè)適用5%的營業(yè)稅。營業(yè)收入包括公共性服務(wù)費(fèi)（含管理費(fèi)、保潔費(fèi)和保安費(fèi)等）、租賃費(fèi)、維修保養(yǎng)費(fèi)、代辦性服務(wù)費(fèi)、車輛停放管理費(fèi)、公共收益等。但也有一些項(xiàng)目非應(yīng)稅項(xiàng)目，比如住宅專項(xiàng)維修基金等代收費(fèi)用；還有一些免稅項(xiàng)目，例如上海售后公房物業(yè)管理費(fèi)；還有一些差額征稅項(xiàng)目，再如從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理相關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額。通過以上體系來確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅應(yīng)繳稅額，這些項(xiàng)目很可能會(huì)平移到增值稅改革中，例如免稅的可能會(huì)繼續(xù)免稅，差額征稅的還是按照以前的差額征稅。

 

　　物業(yè)管理作為生活服務(wù)業(yè)中的一種服務(wù)適用增值稅，據(jù)財(cái)稅[2011]110號(hào)文，生活服務(wù)業(yè)原則上適用簡易計(jì)稅方法，但根據(jù)目前的討論，達(dá)到一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)可能需要按一般計(jì)稅方法征稅。采用簡易計(jì)稅方法也是要繳納進(jìn)項(xiàng)稅的，所以對(duì)于有些進(jìn)項(xiàng)比較多的企業(yè)，可按照一般納稅人的方法交稅。

 

　　那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)將適用的什么樣的增值稅制度呢？這要看這家物業(yè)服務(wù)公司是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，小規(guī)模納稅人是指年銷售額500萬元以下的，一般納稅人則是指年銷售額在500萬元以上的。在增值稅中一般納稅人征收的稅率按一般計(jì)稅方法：6%稅率；小規(guī)模納稅人采用簡易計(jì)稅方法：3%征收率，沒有進(jìn)項(xiàng)抵扣。所以如果一個(gè)小規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)稅收入和現(xiàn)行營業(yè)稅相同那么應(yīng)繳稅率直接從5%降低到3%了，還要關(guān)注一下抵扣的進(jìn)項(xiàng)，比如采購一些設(shè)備或者支付一些稅收部門外購設(shè)備、原材料、支付服務(wù)費(fèi)所取得的增值稅專用發(fā)票可以用作進(jìn)項(xiàng)抵扣；營業(yè)稅減免稅項(xiàng)目也可能平移到增值稅下。

 

　　營改增對(duì)于小規(guī)模企業(yè)來說，稅賦會(huì)下降，對(duì)于大型企業(yè)來說，稅賦從5%上漲到6%，那么是不是可以把這上漲的1%轉(zhuǎn)嫁給客戶，這取決于客戶的構(gòu)成，例如商業(yè)地產(chǎn)的客戶本身可能就是增值稅的一般納稅人，那么他也許愿意接受進(jìn)項(xiàng)的抵扣，因?yàn)榭梢杂脕淼挚燮滗N稅的進(jìn)項(xiàng)，對(duì)于他來說收益可能會(huì)更大。但是如果是住宅地產(chǎn)，那么消費(fèi)者只關(guān)心整個(gè)含稅的物業(yè)費(fèi)的金額是多少，可能很難接受這種上漲，比較難轉(zhuǎn)嫁。歸根結(jié)底這不是稅法問題而是商業(yè)談判問題。因此每家企業(yè)受到的影響會(huì)根據(jù)談判結(jié)果的不同而不同。

 

　　營改增的大方向是好的，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)服務(wù)業(yè)的發(fā)展是有利的。對(duì)于企業(yè)來說其最大的挑戰(zhàn)是時(shí)間，企業(yè)只有一個(gè)半月的準(zhǔn)備時(shí)間；其次對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來說一直采用的是傳統(tǒng)營業(yè)稅的納稅辦法，相關(guān)財(cái)會(huì)人員缺乏增值稅申報(bào)和管理的經(jīng)驗(yàn)；第三有些納稅人的稅負(fù)可能有所上升，至少是暫時(shí)的稅賦上升。

 

　　面對(duì)挑戰(zhàn)，我認(rèn)為有以下應(yīng)對(duì)方式，首先要積極測算一下營改增給企業(yè)利潤帶來的影響，從而采取一些應(yīng)對(duì)措施；其次盡快制定增值稅申報(bào)和發(fā)票管理的流程，最起碼保證的程序上的合規(guī)合法；第三進(jìn)行相關(guān)財(cái)務(wù)和稅務(wù)人員的培訓(xùn)，相比于財(cái)會(huì)人員的培訓(xùn)，業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)更為重要，因?yàn)樵趦r(jià)格談判中業(yè)務(wù)人員對(duì)增值稅的了解程度將直接影響業(yè)務(wù)的結(jié)果；第四對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)整，適應(yīng)增值稅的核算和申報(bào)要求；第五復(fù)核商業(yè)合同，與客戶和供應(yīng)商進(jìn)行溝通，檢查合同中是否有商業(yè)抵扣的條款；第六對(duì)于營改增稅賦確實(shí)可能上升的企業(yè)，關(guān)注可能獲得的財(cái)政扶持政策。